5 จุดต้องเช็กก่อนซื้อที่ดิน

ที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างให้ดูสภาพ มูลค่าจึงขึ้นกับ "สิทธิ" และ "ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์" เกือบทั้งหมด ห้าข้อนี้ควรตรวจให้ครบก่อนวางมัดจำ 1. เอกสารสิทธิ์และภาระผูกพัน ตรวจว่าเป็นโฉนด (น.ส.4 จ.) หรือ น.ส.3 ก. เพราะมีผลต่อการกู้ธนาคารและขั้นตอนซื้อขาย คัดสำเนาที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูสารบัญจดทะเบียนย้อนหลังว่ามีจำนอง ขายฝาก อายัด หรือภาระจำยอมหรือไม่ และชื่อผู้ขายต้องตรงกับเจ้าของล่าสุด หากเป็น ส.ป.ก. 4-01 หรือ ภ.บ.ท.5 ไม่ควรซื้อขายกันเอง 2. ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ที่ดินตาบอดกู้ยากและขายต่อยาก ต้องตรวจว่าถนนหน้าที่ดินเป็นถนนสาธารณะจริง หรือเป็นถนนของเอกชนที่ต้องขอผ่าน ถ้าใช้ทางผ่านที่ดินคนอื่น ควรมีการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่คำพูด และควรดูความกว้างถนนว่ารถบรรทุกวัสดุก่อสร้างเข้าได้หรือไม่ 3. ผังเมืองและข้อกำหนดการก่อสร้าง สีผังเมืองกำหนดว่าสร้างอะไรได้ เช่น พื้นที่สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) มักสร้างอาคารพาณิชย์หรืออาคารสูงไม่ได้ นอกจากนี้ต้องเช็กแนวเวนคืน แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เขตทางหลวง และระยะร่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร 4. ระดับดิน การถมและน้ำท่วม เทียบระดับที่ดินกับถนนหน้าที่ดินและแปลงข้างเคียง ถ้าต่ำกว่าถนนมากต้องเผื่อค่าถมซึ่งคิดเป็นคิวและอาจถึงหลักแสน สอบถามคนในพื้นที่เรื่องระดับน้ำท่วมสูงสุดในรอบ 10 ปี และดูร่องรอยคราบน้ำบนรั้วหรือเสาไฟใกล้เคียง 5. สาธารณูปโภคและแนวเขตจริง ตรวจว่ามีไฟฟ้าและประปาถึงหน้าที่ดินหรือยัง ถ้ายังต้องประเมินค่าขยายเขตซึ่งคิดตามระยะทาง จากนั้นเดินดูหมุดหลักเขตให้ครบทุกมุม เทียบรูปแผนที่ในโฉนดกับสภาพจริง หากสงสัยว่ามีการรุกล้ำหรือแนวเขตคลาดเคลื่อน ควรยื่นขอรังวัดสอบเขตก่อนโอน เคล็ดลับสุดท้าย: ขอราคาประเมินราชการของแปลงนั้นและราคาซื้อขายจริงของแปลงข้างเคียงย้อนหลัง 1-2 ปี เพื่อดูว่าราคาที่เสนอมาสมเหตุสมผลหรือไม่ และเขียนเงื่อนไขในสัญญาว่าหากตรวจพบภาระผูกพันหรือแนวเขตไม่ตรง ผู้ซื้อขอยกเลิกและรับเงินมัดจำคืนได้