ตั้งราคาขายบ้านอย่างไรให้ขายได้จริงและไม่ขาดทุน

ราคาคือปัจจัยอันดับหนึ่งที่ทำให้ทรัพย์ขายได้หรือค้างตลาด ทรัพย์ที่ตั้งราคาสูงเกิน 10-15% จากตลาด มักไม่มีคนโทรเลยในเดือนแรก วิธีที่ 1 เทียบทรัพย์ใกล้เคียง (Comparable) หาทรัพย์ 5-8 รายการในรัศมี 1-2 กิโลเมตร ประเภทและขนาดใกล้เคียงกัน จดราคาต่อตารางวาหรือต่อตารางเมตร แล้วปรับขึ้น-ลงตามความต่าง เช่น ทำเลติดถนนใหญ่ อายุอาคาร การต่อเติม ที่จอดรถ ทิศ และวิว วิธีที่ 2 ราคาประเมินราชการ ใช้เป็นฐานล่าง เพราะราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด แต่มีประโยชน์มากในการคำนวณค่าโอนและภาษี วิธีที่ 3 ต้นทุนของคุณเอง ราคาซื้อ + ดอกเบี้ยที่จ่ายไปแล้ว + ค่าปรับปรุง + ค่าธรรมเนียมขาย = จุดคุ้มทุน อย่าตั้งราคาต่ำกว่าจุดนี้โดยไม่ตั้งใจ ค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขายที่ต้องเผื่อ ค่าธรรมเนียมโอน (ส่วนที่ตกลงรับผิดชอบ) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปีและไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) รวมถึงค่าคอมมิชชันนายหน้าโดยทั่วไป 3% กลยุทธ์ตั้งราคา - ตั้งราคาให้อยู่ในช่วงที่คนค้นหา เช่น 3,090,000 บาท จะถูกพบในตัวกรอง "ไม่เกิน 3.1 ล้าน" - เผื่อช่องต่อรองไว้ 3-5% ไม่ควรเผื่อมากจนดูแพง - ถ้าโพสต์ 2 สัปดาห์แล้วไม่มีคนติดต่อเลย ปัญหาอยู่ที่ราคาหรือรูปภาพ ไม่ใช่จำนวนคนดู สัญญาณว่าราคาสูงเกินไป มีคนกดดูแต่ไม่มีคนนัดชม หรือมีคนนัดชมแต่ไม่มีข้อเสนอกลับมาเลยหลังพา 5-6 รายเข้าดู แนะนำให้ปรับลดครั้งเดียวแบบมีนัยสำคัญ (3-5%) ดีกว่าลดทีละนิดหลายครั้ง