ค่าโอนที่ดินคิดอย่างไร คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนแบบละเอียด

ค่าใช้จ่ายวันโอนมี 4 รายการหลัก และคิดจากฐานราคาที่ต่างกัน จึงมักเข้าใจผิดกันบ่อย 1. ค่าธรรมเนียมการโอน อัตราปกติ 2% ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาซื้อขาย) โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจ่ายคนละครึ่ง แต่ต้องระบุในสัญญาให้ชัด 2. อากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง) - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย ใช้กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือขายในเชิงการค้า - ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือได้มาโดยมรดก จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก 3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหารด้วยจำนวนปี นำไปเข้าตารางอัตราภาษีก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี (ปีที่ถือครองนับสูงสุด 8 ปี) 4. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร ตัวอย่าง: บ้านราคาขาย 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 2,400,000 บาท ผู้ขายถือครอง 6 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน - ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของ 2,400,000 = 48,000 บาท (แบ่งกันคนละ 24,000 บาท) - อากรแสตมป์ 0.5% ของ 3,000,000 = 15,000 บาท (ใช้ราคาที่สูงกว่า) - ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมิน 2,400,000 ประมาณ 30,000-45,000 บาท ขึ้นกับปีถือครอง - ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ 2,400,000 = 24,000 บาท (ผู้ซื้อจ่าย) ข้อแนะนำ: ขอให้เจ้าหน้าที่ประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่สำนักงานที่ดิน (ทำได้โดยแจ้งเลขโฉนด) และเตรียมเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดตามที่สำนักงานนั้นรับ อัตราภาษีและมาตรการลดค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามประกาศของรัฐ ควรตรวจสอบก่อนวันโอนทุกครั้ง